C’est la question qui bloque beaucoup de projets d’achat immobilier : comment faire quand on n’a pas assez d’apport pour payer les frais de notaire ? On va être direct avec vous : faire financer ces frais par la banque est possible, mais c’est devenu difficile et réservé à certains profils. Cette opération, qu’on appelle un prêt à 110%, n’est pas acceptée partout. On vous explique les conditions précises, quelles banques sont les plus susceptibles de vous suivre, et les solutions à envisager si on vous dit non.
Financer les frais de notaire sans apport : l’essentiel à savoir 📋
- Financer les frais via son crédit : oui, c’est possible avec un « prêt à 110% » qui couvre le prix du bien et les frais annexes.
- Votre profil professionnel : une situation stable est obligatoire (CDI hors période d’essai, fonctionnaire).
- La gestion de vos comptes : la banque exige des comptes sans découvert et, si possible, une capacité d’épargne régulière.
- Vos finances : votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33% après l’opération.
- La cible des banques : les jeunes primo-accédants avec un fort potentiel d’évolution de revenus sont les plus recherchés.
Quelles banques financent les frais de notaire ? (Le comparatif 2025)
On préfère vous prévenir : aucune banque ne garantit le financement des frais de notaire à 100%. La décision est prise au cas par cas, souvent au niveau de l’agence locale. Mais on a constaté que certaines familles de banques sont historiquement plus ouvertes à ce type de dossier, surtout si votre profil est excellent.
| Type de banque | Probabilité de financement à 110% | Profils particulièrement ciblés |
|---|---|---|
| Banques mutualistes (Crédit Mutuel, Caisse d’Épargne, Crédit Agricole) | Moyenne à Élevée | Jeunes actifs clients de longue date, fonctionnaires, professions stables. |
| Banques en ligne (Boursorama, Fortuneo) | Moyenne | Profils avec hauts revenus, excellente gestion de compte et à l’aise avec le digital. |
| Banques nationales (BNP Paribas, Société Générale, LCL, CIC) | Faible à Moyenne | Clients « premium » avec un fort potentiel d’épargne, professions libérales établies. |
Les banques mutualistes : la carte de la proximité
Les banques comme le Crédit Mutuel ou le Crédit Agricole ont un avantage : leur ancrage local. Un conseiller qui vous connaît depuis longtemps et qui croit en votre projet aura plus de marge de manœuvre pour défendre votre dossier. Si vous êtes client fidèle avec une bonne gestion, c’est souvent la meilleure porte où frapper.
Les banques en ligne : le pari sur les bons profils
Les banques en ligne ont des frais de structure plus faibles. Elles peuvent parfois se montrer plus souples sur le prêt à 110% pour attirer des profils à hauts revenus. Leur décision est très basée sur les données : si vos comptes sont impeccables et que vos revenus sont élevés et stables, vous avez vos chances. Mais il n’y a pas de négociation possible, c’est oui ou non.
Les banques nationales : la prudence avant tout
Les grands réseaux nationaux sont généralement les plus prudents. Elles réservent souvent le financement sans apport aux professions libérales (médecins, avocats…) ou aux clients qu’elles considèrent à très fort potentiel. Pour elles, l’absence d’apport est un signal de risque plus élevé.
Le prêt à 110% : comment ça marche concrètement ?
Quand on parle d’un prêt à 110%, c’est une image. En réalité, il s’agit d’un crédit immobilier unique qui couvre 100% du prix d’achat du logement, plus une partie supplémentaire pour les frais annexes, qui représentent environ 10% du projet.
Cette rallonge de « 10% » est prévue pour régler :
- Les frais de notaire : C’est la plus grosse partie, composée principalement de taxes pour l’État (les droits de mutation).
- Les frais de garantie : La banque prend une sécurité sur votre bien (hypothèque ou caution via un organisme comme le Crédit Logement).
- Les frais de dossier : Ce sont les frais que la banque vous facture pour l’étude et le montage de votre prêt immobilier.
Notre conseil 💡
Même si vous visez un prêt à 110%, essayez de garder un minimum d’épargne de côté. Les banques apprécient de voir que vous avez un « matelas de sécurité » en cas d’imprévu (travaux, taxe foncière…). Ça peut faire la différence pour obtenir un accord.
On ne va pas se mentir, ce type de financement est devenu plus rare. Les régulateurs financiers (le HCSF) ont durci les règles d’octroi de crédit pour limiter le surendettement. Les banques sont donc plus frileuses, car un emprunteur sans apport est considéré comme un profil plus risqué.
4 prêts aidés pour renforcer votre dossier et financer les frais
Si le prêt à 110% vous est refusé, tout n’est pas perdu. Il existe des prêts aidés par l’État qui, pour une banque, peuvent être considérés comme un apport personnel. Ils viennent compléter votre crédit principal et montrent votre capacité à mobiliser différentes ressources pour votre projet d’achat immobilier.
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : Il est réservé aux primo-accédants (ceux qui achètent leur première résidence principale) sous conditions de ressources. Il permet de financer une partie de l’achat d’un logement neuf ou ancien avec travaux, sans payer d’intérêts.
- Le Prêt Épargne Logement (PEL) : Si vous détenez un Plan Épargne Logement ouvert depuis plusieurs années, vous avez accumulé des droits à prêt. Vous pouvez obtenir un crédit à un taux connu à l’avance pour compléter votre financement.
- Le Prêt Action Logement (PAL) : Destiné aux salariés des entreprises privées de plus de 10 personnes, ce prêt propose un taux très avantageux (souvent autour de 1%) pour financer une partie de l’acquisition de votre résidence principale.
- Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) : Il est accordé sous conditions de revenus aux ménages modestes. Son principal avantage est de donner droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL) et de proposer des frais de dossier et de garantie réduits.
Bon à savoir 👀
Pour savoir si vous êtes éligible au Prêt Action Logement, on vous conseille de consulter le site de l’ANIL. Vous y trouverez tous les documents et les conditions à jour.
FAQ : Questions fréquentes sur le paiement des frais de notaire
Peut-on payer le notaire en plusieurs fois ?
La réponse est non. Les frais de notaire, qui sont en grande partie des taxes, doivent être intégralement payés le jour de la signature de l’acte de vente définitif. Le notaire ne peut pas vous accorder de délai de paiement car il doit lui-même reverser les sommes collectées à l’État rapidement. Il n’y a donc aucun échelonnement possible.
À combien s’élèvent les frais de notaire en 2025 ?
Le montant des frais de notaire dépend principalement du type de bien que vous achetez. On estime en général :
- Pour un logement ancien : environ 7% à 8% du prix de vente.
- Pour un logement neuf : environ 2% à 3% du prix de vente.
Cette différence s’explique par le fait que les droits de mutation (la taxe principale) sont beaucoup plus faibles dans le neuf que dans l’ancien. La rémunération du notaire ne représente qu’une petite partie de la somme totale.
Quel est le rôle exact du notaire dans un achat immobilier ?
Le notaire est un officier public indispensable à toute transaction immobilière. Son rôle est multiple :
- Authentifier la vente : Il rédige l’acte de vente et lui donne une valeur juridique incontestable. C’est la garantie que vous êtes bien le propriétaire du bien.
- Conseiller les deux parties : Il a un devoir de neutralité et doit s’assurer que le vendeur et l’acheteur comprennent bien leurs droits et leurs obligations.
- Collecter les taxes : Il agit comme un percepteur pour le compte de l’État en collectant les différentes taxes liées à l’acquisition (droits d’enregistrement, publicité foncière…).
