On voit de plus en plus de personnes se lancer dans l’activité de marchand de biens, attirées par le potentiel de plus-values rapides. Mais on va être direct avec vous : beaucoup sous-estiment la complexité de la fiscalité qui l’accompagne. C’est pourtant ce qui fait la différence entre une opération rentable et un redressement fiscal douloureux. On vous explique ici tout ce qu’il faut savoir sur l’imposition des bénéfices (BIC), la TVA et les frais de notaire réduits.
Fiscalité du marchand de biens : l’essentiel à retenir 📋
- Imposition : Tous vos profits sont considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
- Choix fiscal : Vous payez l’impôt soit via l’IR (jusqu’à 45% + 17,2% de prélèvements), soit via l’IS (15% puis 26,5%).
- Frais de notaire : Ils sont réduits à environ 2-3% au lieu de 7-8% pour un particulier (si vous revendez sous 5 ans).
- Régime de TVA : Il est complexe. La vente est souvent soumise à la TVA sur le prix total si vous faites de gros travaux, sinon elle est sur la marge ou exonérée.
Qu’est-ce qu’un marchand de biens au regard du fisc ?
Avant de parler chiffres, il faut savoir si vous êtes bien considéré comme un marchand de biens par l’administration fiscale. Il n’existe pas de statut juridique propre. C’est une qualification fiscale qui dépend de vos actions concrètes. Pour être qualifié de marchand de biens, vous devez remplir deux conditions cumulatives : l’habitude et l’intention spéculative.
Si une seule de ces deux conditions manque, vous restez un particulier qui gère son patrimoine. La fiscalité sera alors celle des plus-values immobilières des particuliers.
1. Le caractère habituel des opérations
Le fisc regarde si vous réalisez des opérations d’achat-revente de manière répétée. Il n’y a pas de chiffre magique (comme « 3 opérations par an »), c’est une appréciation au cas par cas. Les critères retenus sont le nombre, le volume et le rythme des transactions immobilières. Acheter un immeuble, le diviser en plusieurs lots et les revendre un par un est un signe clair d’habitude.
2. L’intention spéculative
Votre objectif principal doit être de réaliser un profit à la revente. Cette intention doit exister dès l’achat du bien immobilier. Le principal indice pour le fisc est le court délai entre la date d’achat et la date de revente. Si vous achetez un bien, y vivez deux ans puis le revendez, l’intention spéculative sera difficile à prouver. Si vous le revendez 6 mois après l’achat, c’est beaucoup plus évident.
L’imposition des bénéfices (BIC) : le choix crucial entre IR et IS
Oubliez la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers. Pour un marchand de biens, tous les profits réalisés sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). C’est une catégorie de revenus professionnels.
Le bénéfice imposable se calcule de manière simple : Prix de vente – (Prix d’achat + tous les frais liés). Vous pouvez déduire beaucoup de charges, ce qui est un avantage important. Parmi les frais déductibles, on trouve :
- Les frais de notaire à l’achat
- Les frais d’agence immobilière
- Le coût des travaux (matériaux et artisans)
- Les frais de diagnostics
- Les intérêts d’emprunt
- La taxe foncière
Une fois ce bénéfice calculé, il faut l’imposer. C’est là que le choix de votre structure juridique devient décisif, car il détermine si vous serez soumis à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Option 1 : L’imposition à l’Impôt sur le Revenu (IR)
Cette option s’applique si vous exercez votre activité en entreprise individuelle (EI) ou dans une société de personnes (EURL à l’IR, SNC). Dans ce cas, le bénéfice de l’activité est ajouté à vos autres revenus personnels (salaires, revenus fonciers, etc.).
Le tout est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dont la tranche marginale peut atteindre 45%. À cela, il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%. La note peut donc vite devenir très salée, surtout si vous avez déjà des revenus confortables par ailleurs.
Option 2 : L’imposition à l’Impôt sur les Sociétés (IS)
C’est le régime par défaut pour les sociétés de capitaux comme les SAS, SASU, SARL ou les EURL ayant opté pour l’IS. Ici, c’est la société qui paie l’impôt, pas vous directement. Votre rémunération ou vos dividendes seront imposés séparément.
La fiscalité est souvent plus douce, surtout au début :
- Un taux réduit de 15% s’applique sur les premiers 38 120 € de bénéfice.
- Au-delà, le bénéfice est taxé au taux normal de 26,5%.
Notre conseil 💡
On recommande presque toujours de créer une société à l’IS pour l’activité de marchand de biens. Cela permet de séparer clairement votre patrimoine personnel du patrimoine professionnel et d’optimiser la fiscalité. L’IS permet de laisser de l’argent dans la société pour réinvestir dans de nouvelles opérations, sans subir immédiatement une imposition personnelle lourde.
L’avantage clé : des frais de notaire réduits à ~2%
C’est l’un des avantages les plus connus et les plus intéressants de l’activité de marchand de biens. Alors qu’un particulier paie des frais de notaire de 7 à 8% sur un bien ancien, un marchand de biens bénéficie de frais réduits, autour de 2 à 3%. Sur un bien à 200 000 €, c’est une économie de plus de 10 000 € dès le départ.
Cet avantage est en réalité une exonération de la taxe de publicité foncière (ou droits de mutation). Pour en bénéficier, vous devez prendre un engagement formel dans l’acte d’achat.
Les conditions sont strictes :
- Condition principale : Vous devez vous engager à revendre le bien immobilier dans un délai de 5 ans maximum.
- Condition alternative : Vous pouvez vous engager à réaliser des travaux de rénovation lourde qui rendent à l’état neuf, dans un délai de 4 ans.
⚠️ Ce qu’on vous déconseille
Ne prenez jamais cet engagement à la légère. Si vous ne respectez pas le délai de revente de 5 ans, l’administration fiscale vous réclamera le paiement des droits de mutation non perçus, avec des pénalités de retard et des intérêts. Le gain initial peut vite se transformer en perte sèche.
Le régime de TVA : la règle la plus complexe à maîtriser
C’est le sujet le plus technique et celui qui cause le plus d’erreurs. On va casser une idée reçue tout de suite : la TVA sur marge n’est PAS la règle par défaut. Depuis une réforme de 2010, le principe est la taxation sur le prix total. Tout dépend de l’âge du bien que vous achetez et de l’ampleur des travaux que vous réalisez.
Cas 1 : Vente d’un bien de plus de 5 ans avec rénovation légère
C’est le cas le plus simple. Si vous achetez un bien immobilier achevé depuis plus de 5 ans et que vous faites des travaux qui ne le transforment pas en bien neuf (peinture, sols, cuisine, salle de bain…), la revente est totalement exonérée de TVA.
La conséquence est simple : comme vous ne collectez pas de TVA sur la vente, vous ne pouvez pas récupérer la TVA payée sur vos factures de travaux. Elle devient une charge pure pour votre opération.
Cas 2 : Vente d’un bien après rénovation lourde (assimilé au neuf)
Si vos travaux sont si importants qu’ils rendent l’immeuble à l’état neuf aux yeux du fisc, le régime change complètement. L’opération devient obligatoirement soumise à la TVA sur le prix de vente total.
L’avantage majeur est que vous pouvez récupérer 100% de la TVA que vous avez payée sur vos factures de travaux et, si applicable, sur le prix d’achat du bien. Cela peut représenter des sommes très importantes. Pour être considéré comme une « rénovation lourde », les travaux doivent toucher en profondeur la structure du bâtiment.
Les critères sont très précis :
- Soit les travaux portent sur la majorité des fondations.
- Soit ils portent sur la majorité des éléments porteurs déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage.
- Soit ils consistent en un ravalement important des façades.
- Soit ils portent sur au moins 2/3 de chacun des 6 éléments du second œuvre listés ci-dessous :
- Planchers non porteurs
- Huisseries extérieures
- Cloisons intérieures
- Installations sanitaires et de plomberie
- Installations électriques
- Système de chauffage
Notre expérience terrain 🔍
La distinction entre rénovation légère et lourde est un point de contrôle fréquent de l’administration fiscale. On vous conseille de garder toutes les factures et de documenter précisément la nature des travaux. En cas de doute, demandez l’avis d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste pour sécuriser votre opération et éviter un redressement.
